IMPACTOS DA FMP – FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO

Goldengeo

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Fração mínima de parcelamento (FMP) é a menor área que um imóvel pode ser parcelado ou desmembrado, conforme são destacados no Estatuto da Terra (4.504/64), e Lei Federal 5.868/1972).

Ela obedece aos critérios da realidade de cada município, sendo também reguladas pelo Plano Diretor ou Lei Municipal específica e contém diferenças entre as frações mínimas entre áreas rurais e urbanas.

A FMP é relacionada ao módulo rural, este por sua vez corresponde a área mínima fixada para atender as necessidades de uma propriedade familiar. O conceito de módulo rural é expressado em hectares – por isso a FMP também considera essa unidade – e expressa a localização geográfica do imóvel, condições de aproveitamentos econômicos e suas dimensões.

NA PRÁTICA, QUAL O IMPACTO DA FMP?

A FMP influencia na regularização e destino de imóveis urbanos e rurais. Além de respeitar a área mínima para registrar a compra, venda, desmembramento e unificação de um imóvel na matrícula respectiva, os encargos, taxas e cadastros também acompanham essa situação.

Para imóveis urbanos é exigido os pagamentos dos tributos no Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU.

Para os imóveis rurais são exigidos:

  • Cadastro e pagamento anual do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR.
  • Cadastro, declaração e pagamento anual do Imposto Territorial Rural – ITR, e
  • Declaração de Cadastro Ambiental Rural – CAR, sendo declarada área total do imóvel, bem como as áreas de preservação permanente (APP), as áreas de uso restrito, as áreas consolidadas e a localização da reserva legal.

Isso tudo reflete na situação da matrícula e em sua titularidade. A área mínima de parcelamento de um imóvel rural, permite dentro tantas variáveis, que o proprietário seja o único dono na matrícula, e seus cadastros e impostos sejam calculados devidamente pela realidade desse imóvel.

Além disso, nos últimos anos cresceu muito a procura por uma vida mais tranquila, e muitos bairros e loteamentos rurais foram construídos a partir dessa demanda. Regiões com alto valor agregado (seja pelas condições geográficas, ou uso econômico e turístico) tem se aproveitado da regra dos tamanhos mínimos dos módulos rurais, para além de regularizar a situação dos títulos, também desmembrar nas frações mínimas e facilitar em argumentos de venda e negociações.

Existem algumas particularidades ao se desmembrar uma matrícula conforme a FMP do município. O INCRA define que além de ser a menor área de um imóvel rural conforme seu módulo rural, também salienta que a área remanescente (caso ocorra) na matrícula, também não pode ser inferior a FMP.

Por exemplo, a FMP do município X é 2,00 ha; A matrícula possui um condomínio de 2 pessoas, e uma delas possui a fração de 3,00 ha e a outra de 1,00 ha. Nesse caso, o proprietário da maior fração somente poderá desmembrar em outra matrícula a fração de 2,00 ha, e ainda restar 1,00 ha em condomínio.

EXCEÇÕES DA FMP

Algumas situações preveem que o imóvel rural possa ser parcelado com área menor que a FMP. Elas devem ser analisadas conforme seu contexto e município. No Art. 2° do Decreto nº 62.504/68  é comentado a destinação para os seguintes fins:

I – Desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade ou utilidade pública, na forma prevista no Artigo 390, do Código Civil Brasileiro, e legislação complementar.

II – Desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de Ordem Pública na zona rural, tais como:

a) Os destinados a instalação de estabelecimentos comerciais, quais sejam:

1 – postos de abastecimento de combustível, oficinas mecânicas, garagens e similares;

2 – lojas, armazéns, restaurantes, hotéis e similares;

3 – silos, depósitos e similares.

b) os destinados a fins industriais, quais sejam:

1 – barragens, represas ou açudes;

2 – oleodutos, aquedutos, estações elevatórias, estações de tratamento de água, instalações produtoras e de transmissão de energia elétrica, instalações transmissoras de rádio, de televisão e similares;

3 – extrações de minerais metálicos ou não e similares;

4 – instalação de indústrias em geral.

c)os destinados à instalação de serviços comunitários na zona rural quais sejam:

1 – portos marítimos, fluviais ou lacustres, aeroportos, estações ferroviárias ou rodoviárias e similares;

2 – colégios, asilos, educandários, patronatos, centros de educação física e similares;

3 – centros culturais, sociais, recreativos, assistenciais e similares;

4 – postos de saúde, ambulatórios, sanatórios, hospitais, creches e similares;

5 – igrejas, templos e capelas de qualquer culto reconhecido, cemitérios ou campos santos e similares;

6 – conventos, mosteiros ou organizações similares de ordens religiosas reconhecidas;

7 – Áreas de recreação pública, cinemas, teatros e similares.

FMP E O GEORREFERENCIAMENTO

Outra exceção que vemos muito quando trabalhamos na regularização fundiária de imóveis rurais, é no momento do georreferenciamento da área.

Caso o imóvel rural seja separado por um bem público – estrada, rodovia e etc, ocorre após a medição topográfica do gabarito da faixa de domínio (saiba mais sobre faixa de domínio), e tal parcela é excluída da área total do imóvel.

Seguindo a 3º NTGIR e a 1ª Ed. Do Manual Técnico de Limites e Confrontações do INCRA, quando o imóvel é separado por um de domínio público, pode ocorrer que uma das parcelas georreferenciadas tenha área menor que a FMP.

Nesses casos o Registro de Imóveis da Comarca pertinente poderá abrir nova matrícula, vinculada a gleba ou parcela do imóvel. Porém a mesma não poderá ser transferida, vendida ou parcelada, pois terá a condição da área mínima.

ALTERAÇÕES NA FMP

No dia 02 de agosto de 2022 foi publicado no Diário Oficial da União alterações quanto a FMP em 1.800 municípios brasileiros que o INCRA dispôs acerca dos índices básicos cadastrais e os parâmetros atualizados para o cálculo do módulo rural.

Além de requalificar as caracterizações na ZTM – Zona Típica de Módulo e suas dimensões, também foram atualizadas as frações limites de aquisições de terras nacionais por estrangeiros.

No estado do Rio Grande do Sul foram atualizadas a FMP em 53 municípios. Na tabela a seguir estão as alterações a partir da instrução especial:

Essa mudança poderá facilitar novas transferências de imóveis, mas ainda devem ser verificadas as legislações municipais, e entender os parcelamentos mínimos de áreas rurais e urbanos.

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