REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA: COMEÇA E TERMINA NA MATRÍCULA. SAIBA PORQUE.

Todo ato titulado de compra e venda, desmembramento ou partilha de um imóvel rural ocorre no registro público. Em palavras comuns, na matrícula.

Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, 50% dos imóveis no Brasil têm algum tipo de irregularidade. E no campo, a realidade não é diferente. Segundo dados do INCRA, até o último dia 21/05, no estado do Rio Grande do Sul, do total de imóveis existentes acima de 50 hectares (aprox. 143.266,66), apenas 2.149 imóveis estão georreferenciados, correspondendo a aproximados 1,5 % do total de imóveis rurais.

Mas o que compreende a regularização de um imóvel rural? Falamos em regularização, quando você conhece e demarca os limites com precisão do seu imóvel rural. E a partir disso são feitas as correções em relação aos lindeiros / vizinhos, tamanho da área, e as atualizações dos cadastros junto ao INCRA, RFB e CAR (já falamos sobre esses cadastros, veja em nosso blog).

Da mesma forma descrita no título, todo processo de regularização inicia pela matrícula e finaliza também por ela. Isso ocorre basicamente em 03 etapas:

1ª – LEITURA INICIAL DA SITUAÇÃO REGISTRAL.

Você sabe ler uma matrícula? Não no sentido da ortografia, mas no sentido jurídico e técnico das informações que ali estão averbadas. Vou te mostrar alguns exemplos de situações que já encontramos, e porque é considerado por nós aqui da Goldengeo a etapa mais importante do processo de georreferenciamento de um imóvel rural.

CASO 1 – CONDOMÍNIO       

Uma das situações mais comuns que são encontradas é na matrícula do imóvel rural ocorrer mais de 01 proprietário, que pode ser familiar ou terceiros. Nesses casos, para regularizar a matricula em si existem duas formas de desmembrar: por meio da extinção de condomínio (se a parcela de interesse for maior que 250 hectares) ou então conforme o Provimento nº 14/2014 – Gleba Legal da CGJ (válido apenas no estado do Rio Grande do Sul, e para áreas de interesse menores que 250 hectares), é possível regularizar um imóvel rural.

CASO 2 – PROPRIETÁRIO ATUAL NÃO É TITULAR NA MATRÍCULA                                                        

É bastante comum também a matrícula da área ser confundida com a escritura pública de compra e venda. Ou ainda muitas transações imobiliárias são feitas apenas por meio de um contrato de compra e venda. Se você não averbar esses documentos na matrícula da área adquirida, desculpe, mas quem não registra não é dono.

• 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.’

 

CASO 3 – USUFRUTO VITALÍCIO                                                                                                                    

Usufruto é ação onde o imóvel é doado a uma ou mais pessoas (usufrutuários). Quem doou (nu proprietário) ainda detém os direitos sob o imóvel rural. Isto significa que o usufrutuário, pode exercer o uso do imóvel, como morar ou alugar por exemplo. E o nu proprietário (dono) é quem pode transferir a área por meio de compra e venda. 

Na regularização fundiária da área, se caso ocorrer na matricula uma averbação de usufruto, o requerimento para o georreferenciamento deve ser firmado pelo nu-proprietário porque, afinal, ele é o proprietário do imóvel, bem como pelo usufrutuário, porque este é quem detém a posse sobre o bem.

CASO 4 – FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO                                                                           

Algumas situações também impedem / atrasam a regularização de um imóvel rural. Por exemplo, num condomínio (Caso 1), no ato do desmembramento, se a área que restar na matrícula for menor que a fração mínima de parcelamento, não será possível realizar o desmembramento.

A lei 5.868/72 explica que FMP (Fração Mínima de Parcelamento) é a menor área que um imóvel rural, num dado município, pode ser desmembrado (recentemente houveram exceções quanto a FMP previstas na Lei 13.0001/2014).

Se a situação do proprietário não se enquadrar nas situações previstas na 13.0001/14, existem alguns caminhos a seguir para a dissolução da situação: doação de área para preencher a FMP na matrícula; venda ou compra entre os condôminos.

CASO 5 – DESCRIÇÃO INICIAL E LIMITES                                                                                                          

E por último, um caso que ocorre em todos os registros públicos não atualizados é a descrição dos limites da. As formas de escrita para localizar um imóvel antigamente transcorriam desde limites com cursos d’água, mourões / pedras, árvores frutíferas de grande porte (destaca-se para figueiras) e etc. Veja, todos esses elementos podem ter sido retirados / alterados facilmente. E se os limites do imóvel estavam a eles amarrados, como localizar atualmente um imóvel?

Por isso a importância de se regularizar a matrícula conforme as normativas técnicas apresentadas pelo INCRA na 3ªEdição/Portaria nº486 de 02/09/2013. Cada vértice limítrofe e marco geodésico materializado possuirá uma coordenada geográfica, que após levantamento, nunca mais será alterada.

2ª MAPEAMENTO E RETIFICAÇÃO

Após a análise da situação atual do imóvel, é traçado qual será a melhor metodologia para o processo. E são realizados os trabalhos de mapeamento a campo, para que cada divisa, canto de cerca e limites sejam demarcados.

Tudo isso através de equipamentos geodésicos de alta precisão ou de topografia convencional, que irão garantir e assegurar as informações que serão utilizadas em todo processo da regularização.

Essa etapa de campo, é considerada tão importante quanto a leitura inicial e análise da matrícula. Isso porque qualquer erro na leitura dos limites de um imóvel rural, irão refletir na área total. Mas também na situação da divisa com o lindeiro, que pode se tornar problemática.

Com as informações mapeadas com segurança e atualizadas, são elaboradas todas as peças técnicas necessárias. Planta topográfica, memorial descritivo, planilha ODS no SIGEF/INCRA, laudos e declarações e outros documentos de cunho técnico, que são solicitados conforme a orientação de cada registro de imóveis.

Essa é uma prática que nós adotamos desde o início. Sempre antes de iniciar uma análise da situação do imóvel (fase anterior ao envio do orçamento ao cliente).

Estabelecemos uma conversa com o Registro de Imóveis da Comarca pertinente, para além da apresentação da empresa, também, obter informações sobre o processo, orientações de materiais técnicos, e demais procedimentos a serem protocolados no ato de retificação da matrícula em questão (apesar das Leis 6.015/73 e 10.267/01, cada oficial tem interpretações sobre o conteúdo do material a ser produzido).

 

3ª ATUALIZAÇÃO DOS CADASTROS FEDERAIS E EMISSÃO DE NOVA MATRÍCULA.

Com a nova matrícula do imóvel atualizada e georreferenciada, o último passo é atualizar todos os cadastros do imóvel. Estamos aqui falando do CCIR, ITR e do CAR (caso não tenha sido feito ainda, e alterou-se informações e limites da área).

 

Veja, todo o processo inicia lá na leitura da matrícula, e todo processo finaliza com ela, na atualização das informações.

Ficou com alguma dúvida ou quer saber mais sobre regularização fundiária? Nossa equipe está à disposição.